Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

270 000 PLN

Krempna

127.00 m2

2 150 000 PLN

Grzybowo

511.00 m2

Zmiana przeznaczenia lokalu


Eksperci

2013-03-15

Biuro w mieszkaniu? Sklep w garażu? Gabinety lekarskie na parterze budynku mieszkalnego? Wszystko to jest możliwe. Często bardziej opłacalne niż w wynajem lokalu użytkowego. Wcześniej trzeba jednak dopełnić formalności. O tym, jak zmienić przeznaczenie lokalu opowiada mec. Igor Bąkowski – partner w Bąkowski Kancelaria Radcowska.

 

 

PolishPropert.eu: Skąd wiadomo, jakie przeznaczenie ma nasza nieruchomość? Z czego to wynika i gdzie szukać informacji na ten temat?

 

Igor Bąkowski: Informacji na temat przeznaczenia danego obiektu należy przede wszystkim poszukiwać w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, projekcie budowlanym oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jeśli dana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy zweryfikować czy dla nieruchomości wydana była decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, a w razie potrzeby wystąpić o taką decyzję. Powyższe dokumenty dostępne są w odpowiednich urzędach miasta (gminy).

 

PP: Jakie błędy najczęściej popełniane są przez użytkowników lokali przy zmianie sposobu użytkowania lokalu?

 

IB: Wiele osób - działając zresztą w dobrej wierze - przy planowanej zmianie sposobu użytkowania, idzie najpierw do urzędu miasta (gminy) spytać się co ma zrobić w związku z planowanym otwarciem biura w lokalu czy budynku. Niestety z naszej praktyki wynika, iż w większości przypadków urzędnicy ograniczają się do wskazania, że będzie się to wiązało tylko z obowiązkiem opłacania wyższego podatku od nieruchomości. Taka osoba, przekonana, że dopilnowała wymaganych formalności, jest często bardzo zdziwiona, gdy do lokalu przychodzi nadzór budowlany na kontrolę, a następnie wstrzymywane jest korzystanie z lokalu. Ponieważ lokale takie często są wynajmowane, dochodzi potem do trudnych sporów, które często kończą się w sądzie. Zdecydowanie lepiej jest dokładnie zweryfikować i uregulować sytuację przed zmianą sposobu użytkowania.

 

PP: Wyobraźmy sobie więc sytuację, że jestem właścicielem mieszkania i chciałbym prowadzić w nim działalność gospodarczą - otworzyć biuro. Czy jest to możliwe? Co muszę zrobić?

 

IB: Zależy to przede wszystkim od tego, jak duże będzie to biuro, czy będą zatrudnieni pracownicy, przyjmowani klienci. Co do zasady nie ma przeszkód, aby w mieszkaniu prowadzona była działalność gospodarcza. Sposób postępowania będzie jednak uzależniony od charakteru prowadzonej działalności. Jeżeli na przykład w mieszkaniu wykonywana będzie jednoosobowo praca biurowa, nie ma konieczności zgłaszania tego faktu organom administracji architektoniczno-budowlanej. W sytuacji natomiast, gdy przedsiębiorca będzie zatrudniał pracowników albo w mieszkaniu pojawiać się będą inne osoby (na przykład kupujący), konieczne będzie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na użytkowy.

 

Zgodnie z art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Aby prawidłowo ocenić wymagania dla danej działalności warto przed jej podjęciem przeanalizować wymogi i zasięgnąć porady u specjalistów.

 

Przy zmianie sposobu użytkowania obiektu lub jego części, właściwy organ (starosta) oceni, czy i w jakim stopniu, podjęcie lub zaniechanie działalności wpłynie na zmianę przypisanych obiektowi warunków, głównie odnoszących się do bezpieczeństwa jego dalszego użytkowania. Warto zauważyć, że przepis używa sformułowania „w szczególności”, a zatem również inne działania mogą być uznane przez organ za zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Organ rozstrzyga każdą sytuację indywidualnie, odnosząc się przede wszystkim do wymogu zapewnienia odpowiednich warunków bezpieczeństwa.

 

PP: A co w przypadku, gdy w lokalu chcę otworzyć gabinet lekarski albo przedszkole?

 

IB: Częstym błędem jest rozumienie sposobu użytkowania lokalu tylko w kategoriach lokal mieszkalny – lokal użytkowy. Gdy chcemy prowadzić w lokalu gabinet lekarski czy przedszkole, nie wystarczy tylko stwierdzenie, że lokal jest użytkowy. Dla prowadzenia tego rodzaju działalności lokal musi spełniać wiele dodatkowych wymogów, takich jak np. szerokości drzwi, wysokość i szerokość schodów, warunki przeciwpożarowe czy sanitarne. Przed podjęciem decyzji o prowadzeniu bardziej skomplikowanej działalności warto dokładnie sprawdzić, czy lokal da się dostosować do tych wymogów.

 

PP: Co w przypadku, gdy działalność gospodarczą chcę prowadzić w lokalu wynajmowanym? Kto wówczas jest odpowiedzialny za zmianę sposobu użytkowania lokalu?

 

IB: Z tym problemem często spotykamy się w praktyce. Wielu wynajmujących i najemców zupełnie nie zwraca uwagi na kwestię kto jest odpowiedzialny za dostosowanie lokalu do planowanej działalności i kto odpowiada za taki a nie inny sposób użytkowania lokalu. Prowadzi to często do sporów pomiędzy stronami umów najmu oraz przykrymi konsekwencjami ze strony organów nadzoru budowlanego. Dlatego staramy się zwracać na to uwagę przy formułowaniu umów najmu, dokładnie regulując rozdział obowiązków związanych z dostosowaniem lokalu, jego przydatnością do założonych celów oraz sposobu postępowania w sytuacjach spornych.

 

PP: Co muszę dołączyć do zgłoszenia zmiany użytkowania lokalu mieszkalnego na biuro?

 

IB: Zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia trzeba będzie dołączyć m.in. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania, zwięzły opis techniczny (określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję), oświadczenie, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W niektórych przypadkach wymagana będzie także  ekspertyza techniczna, czy pozwolenia, uzgodnienia lub opinie z zakresu pożarnictwa, BHP czy sanitarnego. 

 

PP: W jakim terminie muszę dokonać zgłoszenia?

 

IB: Przede wszystkim trzeba pamiętać, że zgłoszenia zmiany użytkowania lokalu mieszkalnego należy dokonać przed dokonaniem faktycznych zmian w obiekcie, a nie po ich dokonaniu. Na zgłoszenie ewentualnego sprzeciwu starosta ma 30 dni od dnia zgłoszenia, nie można więc rozpocząć użytkowania zgodnie z nowym przeznaczeniem przed upływem tego terminu. Jeżeli natomiast zmiana sposobu użytkowania nie nastąpi, mimo braku sprzeciwu ze strony organu, w ciągu dwóch lat od doręczenia organowi zgłoszenia, procedura musi rozpocząć się od nowa.

 

Spóźnione zgłoszenie (po faktycznej zmianie sposobu użytkowania) oraz samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z pominięciem uprzedniego zgłoszenia, skutkuje przeprowadzeniem postępowania legalizacyjnego przez nadzór budowlany i naliczeniem opłaty legalizacyjnej lub - w przypadku niewykonania nałożonych przez organ obowiązków - nakazem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania. W międzyczasie organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję wstrzymującą użytkowanie obiektu, co może bardzo skomplikować naszą sytuację.

 

PP: W jakich przypadkach właściwy organ może wnieść sprzeciw?

 

IB: Starosta może wnieść sprzeciw, w drodze decyzji, w ciągu 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia o zmianie użytkowania lokalu. Sprzeciw jest uzasadniony, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) albo może spowodować niedopuszczalne zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. 

 

PP: A czy zmiana użytkowania może dotyczyć całości budynku lub np. tylko jednego pokoju w moim mieszkaniu?

 

IB: Przepisy prawa budowlanego stanowią, że zmiana użytkowania może dotyczyć całego obiektu budowlanego lub jego części. Możliwa jest więc na przykład zmiana sposobu użytkowania parteru budynku. Z praktyki mogę powiedzieć, że jest to często bardzo dobre rozwiązanie.

 

PP: Czy ze zmianą przeznaczenia nieruchomości wiążą się jakieś opłaty bądź inne obowiązki, o których należy pamiętać?

 

IB: Głównym obowiązkiem wiążącym się ze zmianą użytkowania lokalu mieszkalnego jest dokonanie zgłoszenia, przynajmniej na 30 dni przed dokonaniem faktycznych zmian w obiekcie. Niespełnienie tego wymogu naraża użytkownika lokalu na karę administracyjną i postępowanie legalizacyjne, które wiąże się z koniecznością zapłacenia często wysokiej opłaty legalizacyjnej.

 

Trzeba także pamiętać, że w przypadku zmiany sposobu użytkowania nieruchomości, zmianie zwykle ulegnie podatek od nieruchomości. W przypadku, gdy działalność prowadzona jest w lokalu wynajmowanym, warto wskazać w umowie, kto poniesie koszty podwyższonego podatku od nieruchomości – w przypadku wynajmującego, który nie wziął tego pod uwagę może to bowiem istotnie wpłynąć na oczekiwane wpływy z najmu.

 

PP: Bardzo dziękuję za rozmowę.

 

 

Jakub Jastrzębski

 

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

108 000 PLN

Wrocław

1801.00 m2

165 000 PLN

Przytoń

11000.00 m2

225 000 PLN

Szembekowo

60.00 m2

270 000 PLN

Krempna

127.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »