Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

2 100 000 PLN

Szprotawa

500.00 m2

199 000 PLN

Kraków

21.00 m2

Jak prowadzić dokumentację budowy?


Eksperci

2013-01-11

Każdy inwestor musi pamiętać, że w ślad za robotami budowlanymi idzie szereg różnego rodzaju dokumentów prawnych. O tym, jak prawidłowo prowadzić dokumentację budowy, opowiada radca prawny z Bąkowski Kancelaria Radcowska - Igor Bąkowski.

 

 

PolishProperty.eu: Jakie dokumenty są wymagane w związku z rozpoczęciem budowy?

 

Igor Bąkowski: Po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, przed rozpoczęciem samej budowy, inwestor musi zgromadzić i złożyć w organie architektonicznym szereg dokumentów.

 

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane, rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia na terenie budowy prac przygotowawczych, do których należą: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

 

O planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, których dotyczy pozwolenie na budowę, inwestor musi zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem.

 

Do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego, inwestor musi dołączyć szereg dokumentów, w tym w szczególności:

1) oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków wraz z zaświadczeniami o posiadanych uprawnieniach budowlanych,

2) oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązków (jeżeli jest ustanawiany) wraz z zaświadczeniami o posiadanych uprawnieniach budowlanych,

3) w przypadku większych inwestycji (m.in. gdy roboty budowlane prowadzone są na większej wysokości czy też mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i jednocześnie zatrudnionych będzie co najmniej 20 pracowników) - plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

 

PP: Co składa się na dokumentację budowy?

 

IB: Zakres dokumentacji budowy zależy od wielkości i stopnia skomplikowania danej inwestycji budowlanej, przy czym pewne podstawowe elementy będą zwykle podobne.

 

Na dokumentację budowy składają się przede wszystkim pozwolenie na budowę wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książka obmiarów, powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna, stosowne oświadczenia kierownika budowy, świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.

 

Na dokumentację bardziej skomplikowanych obiektów składać się mogą także plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, protokoły badań i sprawdzeń czy dokumenty potwierdzające odbiór wykonanych przyłączy a w przypadku realizacji obiektów drogą montażu - także dziennik montażu.

 

PP: Czym jest dziennik budowy, jakie informacje zawiera i kto jest zobowiązany do jego prowadzenia?

 

IB: Dziennik budowy musi być prowadzony dla robót budowlanych, na które została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Jego prowadzenie nie jest wymagane dla robót niewymagających pozwolenia, a także tych wymagających tylko zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

 

Dziennik budowy jest najważniejszym dokumentem związanym z prowadzeniem robót budowlanych. Stanowi on urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy lub montażu. Ważne, by był prowadzony w taki sposób, aby z dokonywanych w nim wpisów wynikała kolejność dokonywanych zdarzeń i zachodzących okoliczności. Dziennik budowy jest wydawany przez organ wydający pozwolenie na budowę, po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę. Należy do niego wpisać osoby, którym zostało powierzone kierownictwo, nadzór i kontrola techniczna robót budowlanych, podając ich specjalności i numery uprawnień budowlanych. Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem i datą przyjęcie powierzonych im funkcji.

 

PP: Kto jest upoważniony do dokonywania wpisów w dzienniku budowy?

 

IB: Do dokonywania takich wpisów upoważnieni są inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy, osoby wykonujące czynności geodezyjne na terenie budowy, a także pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na budowie - w ramach dokonywanych czynności kontrolnych.

 

Za właściwe prowadzenie dziennika budowy, jego stan oraz właściwe przechowywanie na terenie budowy odpowiedzialny jest kierownik budowy. Dziennik budowy musi znajdować się na stałe na terenie budowy i być dostępny dla osób upoważnionych do dokonywania wpisów. Kierownik budowy stwierdza wpisem w dzienniku budowy fakt zamknięcia dziennika lub jego kontynuację w następnym, kolejno numerowanym tomie. 

 

PP: Jaką dokumentację, oprócz dziennika budowy, musi jeszcze prowadzić inwestor w trakcie trwania robót budowlanych?

 

IB: Inwestor przy większych inwestycjach musi także przygotować i zgłosić przy rozpoczęciu budowy plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Przy wielu inwestycjach wymagane jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na zajęcie pasa drogowego, czy pozwoleń na przejazd pojazdów ponadnormatywnych. Kierownik budowy zobowiązany jest także zapewnić wywieszenie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej zawierającej dane o budowie.

 

Bardzo ważna część dokumentacji dotyczy realizacji umów z generalnym wykonawcą, wykonawcami, projektantem czy inwestorem zastępczym. Jest to szczególnie ważne dla płynnego przebiegu inwestycji, odpowiedniego zabezpieczenia roszczeń inwestora i ograniczenia ewentualnych sporów.

 

Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor przed rozpoczęciem robót musi uzyskać i przechowywać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

 

W razie kontroli organów nadzoru budowlanego za zgodność wykonywanych prac z dokumentacją odpowiada inwestor. To na nim spoczywa odpowiedzialność odpowiedniego jej prowadzenia, uzupełniania i przechowywania.

 

Trzeba zaznaczyć, że dokumentacja obiektu budowlanego obejmuje nie tylko dokumentację budowy, lecz także dokumentację powykonawczą, dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem.

 

PP: Jakie obowiązki spoczywają na inwestorze w momencie zakończenia robót budowlanych?

 

IB: Zakończenie budowy wiąże się z obowiązkiem skompletowania największej liczby dokumentów. Aby rozpocząć korzystanie z obiektu wymagane jest przede wszystkim dokonanie zawiadomienia o zakończeniu budowy albo uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zgłoszenie obiektu do odbioru powinno być stwierdzone przez kierownika budowy wpisem do dziennika budowy.

 

W przypadku prostszych inwestycji (takich jak dom jednorodzinny) wymagane jest dokonanie zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, do którego jednakże trzeba załączyć szereg często skomplikowanych dokumentów. Jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, możemy rozpocząć użytkowanie obiektu. Warto jednakże uzyskać zaświadczenie, że organ nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia.

 

W przypadku bardziej skomplikowanych obiektów, przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Chodzi tu m.in. o budynki wielorodzinne, biurowe, handlowe, przemysłowe, obiekty sportowe, szkoły, muzea, szpitale, przychodnie, budynki administracji publicznej czy hotele. Aby uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie takiego obiektu, inwestor musi także uzyskać odpowiednie stanowiska dodatkowych organów, w tym Państwowej Inspekcji Sanitarnej czy Państwowej Straży Pożarnej.

 

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć w szczególności:

1) oryginał dziennika budowy,

2) oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,

3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych,

4) protokoły badań i sprawdzeń,

5) inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,

6) potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy (zgodnie z odrębnymi przepisami),

7) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

 

Jeżeli w trakcie prowadzenia robót budowlanych dokonano zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę (tzw. zmiany nieistotne), do zawiadomienia należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także opis uzupełniający. Trzeba pamiętać, że w takim przypadku oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.

 

W przypadku obiektów wymagających wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego musi uprzednio przeprowadzić kontrolę budowy, która ma na celu stwierdzenie prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Kontrola powinna być przeprowadzona przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, a inwestor powinien być o niej powiadomiony z co najmniej 7 dniowym wyprzedzeniem.

 

Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem oraz atesty, gwarancje i certyfikaty.

 

PP: Dziękuję.

 

Jakub Jastrzębski

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

4 350 000 PLN

Kraków

725.30 m2

298 000 PLN

Tomaszów Mazowiecki

58.00 m2

5 500 000 PLN

Warszawa

362.00 m2

2 550 000 PLN

Olsztyn (okolice)

270.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »