Nasza grupa
O nas Kontakt Forum Praca Blog Zaloguj się Rejestracja PL EN
Twoja sugestia

Otrzymuj co tydzień wartościowe porady i informacje od PolishProperty.eu

Polecane oferty

850 000 PLN

Szczecin-Chojna-Rurka

100000.00 m2

108 000 PLN

Wrocław

1801.00 m2

Sprzedaż nieruchomości osobistej a działalność gospodarcza


Eksperci

2012-12-20

Sprzedaż nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlega innym zasadom opodatkowania niż sprzedaż dokonywana z majątku prywatnego. Ponadto, Urzędy Skarbowe, dostając informacje o sprzedanych nieruchomościach, doszukują się wśród nich przesłanek prowadzenia przez sprzedawcę działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. O tym, co to oznacza w praktyce opowiada radca prawny, Radosław Dyki.  

 

PolishProperty.eu: Jakie są różnice w opodatkowaniu sprzedaży posiadanego majątku poza działalnością gospodarczą oraz w ramach prowadzonej działalności?

 

Radosław Dyki: Zbycie majątku prywatnego przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym tylko, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpił zakup nieruchomości. Tak więc w przypadku, gdy akt notarialny zakupu nieruchomości podpisaliśmy w grudniu 2007 r., to podatek zapłacimy tylko w sytuacji, gdy sprzedaży dokonamy do końca 2012 r. Sprzedaż po 1 stycznia 2013 r. będzie już wolna od podatku.

 

Inaczej jest w przypadku zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tu, niezależnie od czasu jaki upłynął od nabycia nieruchomości, musimy zapłacić należny państwu podatek dochodowy. Najczęściej również, podatek ten będzie wyższy od tego, który należało zapłacić za sprzedaż majątku osobistego.

 

PP: Skąd fiskus "wie" o rodzaju nieruchomości, dacie i cenie sprzedaży?

 

RD: Każda umowa zbycia nieruchomości musi być zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Notariusz zaś zawiadamia urząd skarbowy o każdym zbyciu nieruchomości dokonywanym przez osobę fizyczną poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Dotyczy to zarówno zbycia nieruchomości w drodze sprzedaży, zamiany, jak i również w drodze darowizny. Co więcej, notariusz ma obowiązek przesłać do urzędu skarbowego odpis sporządzonego aktu notarialnego. Urząd skarbowy wie więc nie tylko o samym fakcie sprzedaży i cenie nieruchomości, lecz także o dokładnej treści umowy, w której – o co zadbać musi notariusz – zawarty jest opis nieruchomości będącej przedmiotem zbycia oraz odpowiednie oświadczenia stron umowy.

 

PP: Na jakiej podstawie fiskus stwierdza, że odpłatne zbycie nieruchomości było działalnością gospodarczą?

 

RD: Podstawy do stwierdzenia przez organy podatkowe, że dana sprzedaż stanowi przejaw prowadzonej działalności gospodarczej określone są w ustawie z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. To w niej zawarta jest definicja pozarolniczej działalności gospodarczej. Zgodnie z tą definicją jest to działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

 

Każda działalność gospodarcza powinna być także uwidoczniona w ewidencji działalności gospodarczej. Jednakże brak rejestracji działalności w ogóle, lub też nie wskazanie w ewidencji obrotu nieruchomościami jako jednego z rodzajów prowadzonej działalności nie przesądza o tym, że pan X nie zostanie uznany za osobę prowadzącą taką działalność. Podobnie jest z treścią konkretnej umowy sprzedaży, w której mogą się znaleźć zapisy, że sprzedaż odbywa się poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Zapisy w ewidencji czy w treści aktu notarialnego stanowią pewną wskazówkę, jednak decydujący w kwestii opodatkowania jest stan faktyczny towarzyszący zbyciu nieruchomości, a więc okoliczności występujące w rzeczywistości, podpadające pod zakres obowiązku podatkowego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2005 r., II FSK 543/05). Organy podatkowe oceniają czy sytuacja, w której następuje sprzedaż ma cechy działalności gospodarczej określone w wskazanej wyżej definicji.

 

Każda sytuacja, kiedy pan X sprzedaje – jako majątek osobisty – kilka nieruchomości, spowodować może chęć wykazania przez fiskusa, że w rzeczywistości dokonane czynności stanowią prowadzenie działalności w postaci obrotu nieruchomościami. To ilość i częstotliwość dokonywania sprzedaży nieruchomości stanowi dla organu pierwszy sygnał, że być może mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Wskazywać to może bowiem na zorganizowany, ciągły i zarobkowy charakter tych czynności.

 

Pamiętać jednak należy, że sama ilość zawartych umów nie jest rozstrzygająca. Podobnie też sama zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na grunt pod zabudowę (letniskową, jednorodzinną) nie przesądza o tym, że sprzedaż gruntu stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej (Interpretacja Indywidualna Ministra Finansów z dnia 19 grudnia 2008 r.ILPB2/415-640/08-2/WM). Zawsze ocenić trzeba całość sytuacji. Działalność gospodarcza powinna mieć charakter zawodowy, a więc względnie trwały. Podejmowane działania powinny mieć charakter powtarzalny (nie okazjonalny) i podporządkowane powinny być wymaganiom racjonalności (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 26 kwietnia 2012 r. I SA/Po 156/12).

 

W orzeczeniach sądów administracyjnych wydawanych w sprawach sprzedaży nieruchomości przyjmuje się także, że niezależnie od subiektywnego przeświadczenia podatnika, wykonywane przez niego czynności stanowią źródło przychodów wskazane w ustawie jako sprzedaż majątku osobistego – sprzedaż taka, jeżeli dokonywana jest w warunkach właściwych dla działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla opodatkowania przychodu z działalności gospodarczej (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2009 t., II FSK 1937/07). Co więcej, nie ma przy tym znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem pana X było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły i zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości. Jako przykłady działań o takim charakterze podaje się m.in. podział nieruchomości, zabieganie o zmianę przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, uzbrojenie działki w media, czy też reklama sprzedaży działek.

 

PP: Na kim spoczywa obowiązek udowodnienia, że sprzedaż odbyła się (bądź nie) w ramach działalności gospodarczej?

 

RD: Ciężar tego obowiązku spoczywa na organach podatkowych. To one muszą wykazać, że zostały spełnione wszystkie wymagane przez ustawę przesłanki, a więc: zarobkowy cel działalności, zorganizowanie i ciągłość wykonywanych czynności. Pamiętać jednak należy, że oprócz dysponowania odpisami aktów notarialnych zakupu i sprzedaży działek, organy w trakcie toczącego się postępowania podatkowego, mogą żądać dodatkowych wyjaśnień i dokumentów.

 

PP: Jakie konsekwencje niesie za sobą zaliczenie sprzedaży nieruchomości do działalności gospodarczej?

 

RD: Konsekwencją jest oczywiście obowiązek zapłaty podatku dochodowego, którego można by uniknąć w sytuacji sprzedaży majątku osobistego. W najczęstszym przypadku – gdy podatnik nie miał zarejestrowanej działalności, dla której wybrałby podatek liniowy – podatek będzie obliczany według skali podatkowej. W przypadku nieruchomości, gdzie mamy do czynienia z wysokimi kwotami niemalże pewne jest wkroczenie w wyższy przedział skali podatkowej, który wynosi obecnie 32 proc.

 

Podstawą do obliczenia podatku jest dochód, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania. Kosztem jest przede wszystkim cena zakupu nieruchomości. Odliczyć można także wszelkie dokonane na nieruchomość nakłady, które przyczyniły się do wzrostu jej wartości. Kłopotem może jednak być brak dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków. Jeżeli bowiem pan X żył w przeświadczeniu, że nie zapłaci żadnego podatku, to mógł nie przywiązywać uwagi do zbierania stosownych faktur. Na szczęście cena zakupu nieruchomości wynika z aktu notarialnego, a ten możliwy jest do odtworzenia nawet w przypadku utracenia odpisu. Wystarczy spojrzeć w księgę wieczystą nieruchomości, a tam podane są numer i data sporządzenia aktu oraz nazwisko notariusza, który go sporządził. Wtedy wystarczy udać się do tegoż notariusza po odpis aktu.

 

Co więcej, podatek trzeba będzie uiścić wraz z zaległymi odsetkami. Organ ma 5 lat by sprawdzić rozliczenia (tyle wynosi okres przedawnienia zobowiązań podatkowych). Przez ten czas z samych odsetek może więc uzbierać się duża kwota. Dodatkowo, jeżeli fiskus uzna, że chcieliśmy go oszukać, to grozi nam odpowiedzialność karno-skarbowa.

 

PP: Czy można w jakikolwiek sposób "uchronić się" przed naliczeniem wyższego podatku przez US?

 

RD: Niestety nie ma cudownego sposobu na zabezpieczenie się przed fiskusem i każdy, kto dokonuje zakupu nieruchomości powinien liczyć się z tym, że w przyszłości fiskus może go zaskoczyć. Już przy zakupie nieruchomości należy rozważyć konsekwencje podatkowe. Korzystniejszemu opodatkowaniu podlega tylko majątek przeznaczony na cele osobiste podatnika i to właśnie powinno wynikać z oświadczeń w akcie notarialnym zakupu nieruchomości.

 

Po dokonaniu zakupu ważne staje się to, w jaki sposób korzystamy z nieruchomości. Cele osobiste to cele mieszkaniowe lub rekreacyjne. Gdy jednak niezwłocznie po zakupie przystępujemy do podziału gruntu na działki budowlane i doprowadzamy do każdej z nich prąd i wodę, to można się spodziewać, że fiskus podniesie te okoliczności przeciwko nam.

 

Istotny jest też sam sposób sprzedaży nieruchomości. Z góry zaplanowana i rozreklamowana sprzedaż wielu działek w krótkim czasie na pewno spowoduje, że fiskus się bliżej zainteresuje sprawą.

 

PP: Dziękuję za rozmowę.

 

Jakub Jastrzębski

 

 

Dobry artykuł? Zostaw komentarz i podziel się ze znajomymi.

2 000 000 PLN

Parowa

550.00 m2

298 000 PLN

Tomaszów Mazowiecki

58.00 m2

176 000 PLN

Katowice

41.00 m2

3 290 000 PLN

Oleśnica

516.00 m2

Dotpay

Dotacje na innowacje
Program Operacyjny - Innowacyjna Gospodarka
Działanie 8.2 Wspieranie wdrażania elektronicznego biznesu typu B2B

Tytuł: Optymalizacja współpracy pomiędzy POLISHPROPERTY.EU MARGOL ROMUALD a Partnerami biznesowymi w efekcie wdrożenia systemu B2B w ramach którego działać będzie aplikacja online dostępna na urządzenia mobilne. Projekty współfinansowane ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka

Koniecznie przeczytaj

Ocena zdolności kredytowej

W większości przypadków kupno nieruchomości wymaga zaciągnięcia kredytu. O tym, jaki wysoki będzie to kredyt decyduje bank. Na pytania związane ze zdolnością kredytową ...

Czytaj dalej »